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飞雪神侠的博客

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日志

 
 

立体车库在商业地产项目上的应用  

2014-05-29 10:43:49|  分类: 立体车库 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作为一个城市的窗口商业地产往往是一个城市经济繁荣程度的象征。近年来,随着我国城市化进程速度的进一步加快,到处都在进行旧城改造、新区建设、城市扩建,这极大地促进了商业地产的发展随着人们生活水平的提高及汽车消费的大众化、普及化汽车已经走入了普通大众的家庭生活中。而商业地产大部分都集商场、酒店、娱乐及办公于一体,对停车位的需求十分强烈。但是商业地产大部分都处于城市中心或者重要的商圈地带,可以说是寸土寸金。所以,占地少容车率高的立体车库就成了解决商业地产“停车难”的一件利器。从近几年的发展趋势来看,商业地产涉及到的立体车库项目越来越多。仅以笔者所在的杭州大中泊奥科技有限公司来看,近4年来做过的与商业地产相关的项目有30多个,天津和黄·地铁广场(481个车位)、和黄西安高新区5号地(487个车位)、南京联强国际大厦(397个车位)、合肥江南新里程(399个车位)、杭州三堡东方大厦(386个车位)等。从项目的数量来看,约占我们公司总项目的20%。而在4年前,这个比率不到10%。

商业地产不像普通的房地产项目或者是企事业单位项目,它往往涉及到商场、酒店、娱乐、办公等不同类型的用户,使用立体车库的群体比较复杂,对立体车库的要求也不尽相同,所以作为立体车库的要求也与普通项目有些不同。下面我就以南京联强国际大厦这个项目来进行具体阐述。

南京联强国际大厦位于南京河西新城中心商务区核心地段,正对奥体中心,是河西十大标志建筑之一,地铁2号线向心路站地下无缝对接。它占地面积19.2亩,建筑体量9.61万平方米,最高建筑高度166.2米。1-5层为裙楼,主要入驻有北京银行、首都银行这两家金融机构及美食城、KTV、茶楼等6-20层是五星级的国贸国际大酒店22-36层为商务公寓式写字楼集酒店、餐饮、休闲娱乐及办公于一体。

立体车库在商业地产项目上的应用 - aming934@126 - aming934@126 的博客

  

由于南京联强国际大厦地处南京奥体中心黄金地段,地面停车位很少,为最大限度解决其停车难,经过多次细致地测绘和规划,我们为客户提供了一个相对比较复杂的立体车库设计方案。整个地下室共有车位399个,其中立体车库397个,只有两个平面车位,

而且所有的立体车库全部都是带地坑设计。并且为了将车位数量做到最大化,整个项目中,重列类型的占有绝大部分比例。其中前后都是三层带一层地坑的车位数量最多,共有176个。

立体车库在商业地产项目上的应用 - aming934@126 - aming934@126 的博客
 

由于有些地方的净高不够,所以就将前列的车库设计为地面一层地坑一层,后列依旧是三层带一层地坑结构,这种重列车位共有135个。

立体车库在商业地产项目上的应用 - aming934@126 - aming934@126 的博客
 
 

而标准的三层带地坑车位反而最少,只有86个。

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   从上面可以看出,这个项目的设备类型多而杂。而这些设备的使用单位和方法也同样是多而杂,主要分为卖、租、和临时使用。大厦里入驻的几个大单位如中储粮、北京银行和首都银行都是直接从开发商那里以20万/个左右的价格购买的车位,加起来将近100个车位。而一些在写字楼办公的单位则以500元/月左右的价格长期租用固定的一些车位,这些车位也有100个左右。剩下的一些如KTV,美食城、茶楼等营业性的单位就和物业签订长期的临时租用车位协议,在这些地方消费的顾客凭消费凭证免费停车,物业再凭这些凭证与相关单位进行月结或者季度结算。同时,立体车库也对外营业,收费标准为每小时4元。

考虑到使用这个立体车库的人群比较杂,同时又与社会的公众利益息息相关。我们在对项目进行设计的时候更多的是考虑设备的安全和稳定性能。为此,我们将一项专利技术“无中间纵梁底坑式立体停车设备”(专利号:ZL 200720114925.4)应用到了这个项目上。一般的三层带地坑立体车库坑上面都有纵梁,由于纵梁的存在,导致地面层车板与车板之间水平方向存在有10—20cm的间隙,而且车板与纵梁之间垂直方向还存在着10—20cm的间隙。这样就产生了一种安全隐患:车主在进入立体车库存取车辆时,如果不小心,可能会把脚踩到车板与车板之间的间隙中去,轻则受到惊吓,重则发生人身伤害。

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                          (普通三层带一层地坑设备)

而我们这种专利技术最大的亮点就是取消了中间纵梁,车板之间的间隙只有4公分,不存在普通同类产品那种安全隐患。

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另外,针对使用群体的不同,我们也在设备的使用管理上进行了不一样的对待。对那些被出售和长期租用的车库,我们采用的是IC卡存取车控制模式。正常情况下,设备只能采用IC卡操作,而常规的操作盒则被限制使用,只有管理员在输入密码后才能通过操作盒的键盘输入对车库进行使用。这就有效地防止了车位被外人占用。而那些临时车位则由管理员通过键盘输入进行常规管理。

 

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南京联强国际大厦这个具有代表性的商业地产项目来看,我们可以发现商业地产项目对立体车库的要求有两个很明显的特点,首先就是由于其地理位置及使用性质的原因,对车位数的要求比较高。而且由于一般都是在地下室内建造立体车库,所以在土建条件符合的前提下,重列和带地坑的车库可能更受开发商的欢迎。其次就是立体车库的性价比要求比较高,对于开发商来说,自然是价格越低越好。可是我们立体车库厂家却不能像对待普通的房地产项目那样只要能通过验收就好了,而是要特别注意产品的安全性和稳定性,因为这类项目建好后肯定会很快投入使用,而且更重要的是这类设备的使用群体很杂,不像普通的企事业单位用的立体车库那样使用群体比较单一。如果设备出现故障不能及时解决,很可能就会被投诉甚至被媒体曝光。万一出现安全事故,又不能及时处理妥善,在微博、微信满天飞的今天,后果就更为严重。

所以,借用一句老话,商业地产的繁荣对我们立体车库厂家而言是机遇,也是挑战。

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